最新解读最新楼市新政

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近日,面对疯涨的房价和潜在的泡沫风险,已有超过10个城市推出了楼市调控政策,并突出“因城施策”“一城一策”的特点,注重差异化和精准化。专家表示,目前出台的调控政策效果还要看市场反映,但从心理影响看,这代表了一轮收紧调控的开始。

梳理这些政策,可以分为如下四类。

一是仅对外地人购房数量进行限制,如杭州、苏州、天津等。

二是加大购房首付款的比例,如北京、天津等。北京的政策要求购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

三是对限购房屋的面积有所限定,如郑州市限购180平方米以内住房,而厦门市限购144平方米以下住房。

四是采取逐步加码的政策步骤。如杭州十天内出台三次楼市调控政策;郑州市在20天内出台两次。

中国房地产业协会原副会长朱中一说,此轮调控政策相对比较温和,对刚需和部分改善性需求还是挺照顾的,但针对性也很强,目的就是限制炒房,防止泡沫出现,房价上涨的速度会有所放缓。

中原地产分析师张大伟说,从目前的调控力度来看,北京市出台政策的力度最大,后续出台政策的城市是否会效仿北京,还要看政策的效果。

有市场人士认为,此轮房价暴涨源于年初去库存背景下宽松的信贷政策。朱中一分析,今年年初,在去库存的背景下,国家出台了一些较为宽松的信贷政策,这在当时高库存的背景下是适当的,也化解了很多库存。但现在供求关系发生了变化,尤其是一些一二线城市出现了炒房现象,杠杆在不断加大,政策肯定要调整,各地要针对高杠杆和高库存这两类不同的城市采取分类指导政策。

限购限贷政策能否稳住“疯狂”的楼市?张大伟认为,如果不全面收紧信贷,任何调控政策都没有长效作用。

“不能让信贷只投入到房地产市场,要有政策约束使其进入实体经济。房地产去库存政策也要区分开,对于房价暴涨的一二线城市要收紧信贷,对于高库存的三四线城市银行应该增加利率优惠。此外,还应当增加土地供应。”张大伟说。

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自10月1日当周周一9月26日以来,已有20个城市出台楼市调控政策或是文件,既有深圳这样出台最严调控新政的一线城市,也有将离异人士列入限购、二套房首付比最高升至80%的南京等二线城市。即使从10月1日算起也有17个城市发布调控相关政策或文件。

就这些楼市调控新政或文件做了如下总结:

既有限购和限贷、又有土地竞价等其他方面调控新政的11个城市:东莞、福州、珠海、南京、深圳、苏州、合肥、济南、无锡、成都、昆山

除深圳、珠海和昆山外,其余均属二线城市。此前楼市火爆的二线“四小龙”??厦门、合肥、南京、苏州之三均在其列。

其中南京、济南和福州的政策最为密集,均在9月末和十一黄金周期间先后推出土地相关调控文件和重启限购、限贷升级政策。福州9月28日还出台限价新政,要求同一项目不同批次的楼盘涨价不能超过10%。

新政力度来看,9月新建住宅均价突破5.5万元的深圳此次政策号称“史上最严”。限贷方面,深圳规定无房但有贷款记录的居民,首付不低于五成,对有一套房的居民,购二套房首付提高到七成以上。

限购方面,除深圳限购升级外,其他城市均重启限购。南京和深圳都将本地户籍离异人士列入了限购清单,均限定本地户籍离异人士仅可购一套房。珠海和福州暂停三类居民购买建筑面积144平米以下商品住房。

在这十个城市之中,除无锡、成都和昆山外,其余七市均将首套房首付比例上调至30%,二套房首付方面,南京甚至将贷款未还清购房者的最低首付比例上调到了80%。

另外值得一提的是,苏州下辖的昆山在10月1日前即发布新政并生效,成为首个启动限购的县级市。

有限购和限贷但尚无土地等其他方面调控新政的城市四个:厦门、武汉、郑州和天津

其中有三个二线城市,天津已被2016中国城市等级划分划为一线城市。天津自10月1日起重启限购,规定外地户籍仅可购一套房,且外地户籍居民首套房首付比例升至40%,与北京对首套房首付比例的最严格限定相同。

限购力度方面二线发达城市厦门最为突出。上月初厦门实行暂停三类居民购买建筑面积144平米以下普通商品住房,从10月5日起,厦门还扩大了三类居民的停购住房范围,覆盖所有建筑面积180平米以下的商品住房。

而且厦门新政规定,外地户籍居民若要购买超出上述建筑面积的住房,其需要连续缴个税或社保的期间由一年延长到两年。

有限贷和土地方面新政、并无限购新政的城市:北京、杭州。

一线城市北京实行限购已逾六年,今年9月30日出台并生效的新政主要加大了限贷力度。在9月末以来所有颁布新政的城市中,北京限贷力度之大仅次于深圳。

根据北京新政,目前若购买非普通自住房,首套房最低首付比例为40%,二套房最低首付比例为70%,购买普通自住房的首套房和二套房最低首付比分别为35%和50%。

针对此前地王频出,杭州9月26日出台限定土地竞价最高溢价不超过150%的新规。在此新规次日生效当天,杭州又上调了购二套房的公积金贷款和商业性房贷首付比例,同时暂停市区购房入户政策。

另外,广州、佛山和东莞下发的文件并无以上各方面新政,广州要求严格执行现有调控政策,佛山和东莞要求加强商品房销售管理,在以下图表中并无彩色标示。

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