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不动产登记解读
不动产登记有多种类型，其中，变更登记与转移登记有什么区别?自不动产登记实施以来，每天有不少市民前往市不动产登记中心办理业务，其中有不少市民对登记类型存有疑惑。对此，记者专访了市不动产登记中心相关负责人。
记者：自不动产登记实施以来，每天有不少市民前往市不动产登记中心办理业务，其中有不少市民对登记类型存有疑惑。请您给我们介绍一下。
负责人：不动产登记类型划分很细，有不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。对于变更登记与转移登记，在《不动产登记暂行条例》出台前，土地登记、土地承包经营权登记、林权登记、海域使用权登记的变更登记包含了转移登记，是广义变更登记，而房屋登记中的变更登记不包括转移登记，是狭义变更登记。为更好地与《物权法》衔接，区分变更和转让，同时满足转移登记和变更登记经常发生的需要，在《不动产登记暂行条例》中明确了变更登记和转移登记。
记者：那什么是变更登记呢?
负责人：变更登记主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的;不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的;不动产权利期限发生变化的;同一权利人分割或者合并不动产的;抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的;地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
记者：那什么是转移登记?
负责人：转移登记主要是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的;以不动产作价出资(入股)的;不动产分割、合并导致权属发生转移的;共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的;因主债权转移引起不动产抵押权转移的;因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
记者：实行不动产统一登记是为了保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序的一项重要举措。那么，不动产登记是不是强制登记?
负责人：《不动产登记暂行条例》根据《物权法》的有关规定，没有要求对不动产权利进行强制登记，而是采取依申请登记原则，但法律另有规定或者依据有关国家机关的嘱托登记例外。也就是说，不动产登记机构依据当事人的申请进行登记，当事人不申请，登记机构不能主动登记。
记者：那市民该如何进行申请呢?
负责人：《暂行条例》第十四条明确了因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。同时，对当事人单方申请的情形做了规定：如尚未登记的不动产首次申请登记;继承、接受遗赠取得不动产权利的;权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的，等等情形。
记者：如果权利人不登记，会带来什么影响呢?
负责人：实行统一登记是为了保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响，也容易发生权属纠纷。
记者：现在我们进行了不动产统一登记，那个人不动产登记信息别人可以查到吗?
负责人：不动产登记信息不是谁想查就能查的。不动产登记的主要功能是保护不动产权利的合法权益以及保护不动产的交易安全。不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
记者：那哪些人可以进行查询呢?
负责人：目前，我国实行不动产登记资料的公开查询，是为方便单位和个人查询不动产权利状况，保障不动产权利人的合法权益。查询主体分为民事主体的权利人、利害关系人和公务查询主体。《不动产登记暂行条例》第二十七条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”。
记者：也就是说，并不是谁都可以查询所有的登记资料，只有权利人、利害关系人、公务查询主体有权依法对不动产登记资料查询和复制。那权利人和利害关系人指的是哪些人?
负责人：权利人是指在不动产登记簿上记载的不动产物权人，而不包括债权人，如房屋的租赁权人就不属于这里的权利人的范畴。利害关系人在我国法律中没有明确的规定，一般认为，登记机构只需在形式上审查查询申请人是否是利害关系人即可，即申请人只要能够提供与不动产登记事项有利害关系的说明材料，登记机构就可以认为申请人属于利害关系人，如房屋继承人、受赠人和受遗赠人，仲裁事项、诉讼案件的当事人都可以对登记资料进行查询、复制。
记者：请您跟我们介绍一下公务查询。
负责人：公务查询主体包括国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门等机关。此类查询是由有关国家机关在执行公务时所进行的查询，不动产登记机构有协助提供相应的不动产登记资料以供查询和复制的义务。
记者：“不动产单元”一词，许多人对此很陌生。《不动产登记暂行条例》中规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。”不动产单元究竟是什么?
负责人：不动产单元是权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。不动产单元具有“权属界线封闭”“独立使用价值”两个特征，是确定不动产能够作为一个独立的物被记载于不动产登记簿的最基本单位。不动产单元以不动产单元代码识别标识，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地(宗海)代码与定着物(定着物是指固定于土地并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物)代码构成。
记者：如何设定不动产单元呢?
负责人：不动产单元的设定原则是：集体土地所有权宗地应设定不动产单元;无定着物的使用权宗地应设为一个不动产单元;有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元。另外，土地和房屋属于不动产，不可移动。因此，任何不动产都必须能从地理位置上加以确定。为了使得不动产单元能够具有唯一性与确定性，依据相关规定，每一个不动产单元，无论是土地、房屋还是森林，都要有唯一的编码，通过这个编码可以将该编码指向的不动产单元与其他任何一个不动产单元区分开来。
记者：第二个问题，不动产统一登记实施后，对于继承的房屋是否需要办理登记呢?
负责人：《物权法》第二十九条规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。也就是说，房屋所有权的继承，自继承时发生效力，不登记也有效力。但是，根据《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。
记者：可以跟我们再详细解释一下?
负责人：《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。可见，签订房屋交易合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。但是，房屋交易合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效产生的是债权债务关系，不等于房屋所有权(物权)变动，而只有办理了不动产登记，才产生物权变动的效力。因此，即使是合法继承或者受遗赠得来的房屋，在未办理相关登记手续时便将房屋转卖出去，只能说明双方存在合同上的债权债务关系，房屋的所有权不会发生转移。如果继承的房屋要出卖，就必须先登记到继承人的名下后，才能交易过户。