个人二手房交易将缴纳增值税最新消息

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减轻企业负担,是经济工作中的重要任务,“营改增”是其中的一项政策。

3月13日,国税总局局长王军在人民大会堂部长通道回答媒体提问时表示,这次“营改增”相比以往有所不同,将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。

这会对个人二手房交易产生什么影响呢?

营业税下,个人二手房买卖需缴纳5%的营业税,符合一定条件的住房买卖可免征营业税。

出于稳定房地产市场考虑,去年3月份,营业税免征条件有所放松,从原来的“满5年以上(含5年)”,调整为“满2年以上(含2年)”。为适应国内房地产市场分化局面,今年2月份,营业税政策进一步放松,除了北上广深,所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年),对外销售的,均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策,满2年(含2年)非普通住房,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2年(含2年)普通住房,才免征营业税。

这个环节的营业税改成增值税后,由于具体政策尚未出台,税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”,可能适用6%、11%的税率,部分可能适用3%的征收率。

北京某区地税局相关负责人对21世纪经济报道记者表示,预计“营改增”后,个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策,每年都会对行业数据进行采样、测算,政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。

上述负责人进一步表示,税制改革政策设计时,是要保证平稳过渡。原来营业税是5%,改成增值税后,要么通过核定征收的办法,确定征收率,这并不是常规增值税的办法,后续再慢慢调整到常规增值税征收办法;要么通过配套其他政策的调整,保证整体税负不会有太大变化。

他还表示,“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响,此前营业税、个税、契税等,都是地税部门交税;“营改增”后,增值税要在国税部门交税,对征管有影响。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建对21世纪经济报道记者表示,“营改增”具体政策没有出台,还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%,改成增值税后,税率可能是6%,也可能是11%,还有可能适用征收率3%。

胡怡建表示,个人二手房交易中,需要交纳营业税的住房,税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。

多位业内人士对21世纪经济报道记者表示,个人二手房买卖若改成增值税,则原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

比如,某套住房房主购入时是100万,缴纳营业税5万元,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,买房方需要承担10万营业税。

在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为6%,需缴纳增值税6万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。

不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。

由于具体政策尚未出台,不排除具体政策设计上有调整,可能会对最终税负产生影响。

增值税咋收取:

基本税率为17%;纳税人销售粮食、自来水、暖气、图书等货物时,实行13%的低税率;提供交通运输业服务的,实行11%的低税率;提供现代服务业服务的,实行6%的低税率;纳税人出口货物,税率为0,但是国务院另有规定的除外。

算笔账:二手房营改增我们会多缴税吗?

一套普通住宅(140?以下),市场价100万

情况1:购买2年内

现行营业税:

缴税多少只和售价有关计算公式售价×税率100万×税率5%=5万

增值税:

税费多少将和获利多少、税率高低有关计算公式(销售价-买入价)×税率

假设税率为11%,房子买入价50万:(出售价100万-买入价50万)×税率11%=5.5万

假设税率为11%,出售价120万:(出售价120万-买入价50万)×税率11%=7.7万

情况2:购买已满2年

现行营业税:不需要缴税

增值税:税务总局明确,将原则上延续过去的优惠政策

这意味着,营改增之后这部分税也会免征。

【提个醒】营业税→增值税契税、个税、土地增值税、印花税等照常征收。

增值税不适合,直接减免

财税专家、山东财经大学经济研究中心主任潘明星说,根据国家营改增政策精神,营业税优惠将延续。“营业税进行直接减免,简便易行。但增值税运行采取的是环环征税、道道抵扣的征收方式,不适合进行直接减免。所以,以往我国在进行增值税减免时,多采用‘即征即退’‘先征后返’等方式。营改增后,营业税优惠将以何种方式体现,还需要等待具体的实施方案。”

房地产投资增速时隔两年首现回升

据报道,国家统计局近日发布的今年1到2月份全国房地产开发投资和销售情况显示,时隔两年,房地产开发投资增速首次回升。

今年前两个月,商品房销售面积11235万平方米,同比增长28.2%,增速比去年全年提高21.7个百分点;销售额增长43.6%,提高29.2个百分点。对此,中原地产市场研究部总监张大伟认为,商品房销售明显加快,首先是由于去年信贷等政策持续调整,使得商品房销售市场持续回升,至今年春节期间,部分需求结束观望入市,一线城市市场升温明显,部分二线热点城市销售翻番。

张大伟提到,“特别是一二线城市,我们看到的主要的政策方向都是针对包括已经拥有一套,再买一套的改善型需求政策的放宽,特别是对二套房信贷方面的放宽对市场影响的确较大,这部分人群购买力比较强,在信贷杠杆有所降低之后,他们的这种改善型需求得到集中释放。”

销售面积大幅增长的同时,房地产开发投资也在迅速增长。今年前两个月,全国房地产开发投资9052亿元,同比增长3.0%,增速比去年全年提高2个百分点。张大伟分析,这说明在销售回暖的刺激下,房地产开发企业投资信心有所恢复。包括一些新开工的数据在持续下调之下,出现正增长,恢复了新开工,投资数据自然会乐观一些

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