营改增对房价的影响和意义分析
*总理3月18日主持召开国务院常务会议，为落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，会议进行了部署。从5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
有关部门估算称，预计今年实施营改增可减轻企业税负5000多亿元。*说，今年中央政府赤字率提高到3%，财政赤字增加5600亿元，这些钱要主要用于给企业减税。
近期，国家税务总局局长王军也表示，这次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。
那么，“营改增”将对个人二手房买卖造成什么影响?交易税费到底是增加了还是减少了?
现在二手房交易要缴哪些税?
目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。
其中，营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
“营改增”后二手房交易税费是增是减?
对此，链家网认为，国家营改增的改革方向和本意是减轻税负，二手房交易的整体税收是下降的，不会增加。
“营改增”后二手房交易税费是增是减?
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“营改增”的背景下，是增加负担还是降低负担，本质上要看进项税额能够得到抵扣。可以从两类不同的购房行为中得到解释：
第一类：购房者购买了一套50万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为50/(1+11%)*11%即约为5万元，而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元，增值税税额为5万元。(增值税=销项税额-进项税额)
第二类：购房者购买了一套90万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为90/(1+11%)*11%即约为9万元，而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元，增值税税额为1万元。
“如此对比，就基本上能够看出，房屋增值大的则需要交纳更多的增值税税额，而房屋增值小的则可以少交纳。”严跃进表示。
上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为，需视不同情况而定，并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。
也有分析人士认为，对于房产证在5年以上的，营改增则是一个利空消息，因为当初的价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌;营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通。
“房价地图”是这样的，该买还是该卖?
弄清楚了“营改增”二手房税费的变动，我们就要了解下手里的房，或是心仪的房最近涨了吗?答案是……
房价又涨了!但你知道北上深这些一线城市的房价究竟有多高吗?你又知道成都、长沙、昆明和东莞这些二线城市的房价到底有多“低”吗?
中国房价地图
房价地图
这份“中国房价地图”包括全国70个主要城市的最新(2月)房价数据，由中金公司房地产领域专家跟踪、搜集、整理多方资料(包括搜房网、一些房产中介及其他数据源)制作而成。
如果你对上述房价数据没啥概念，看下图：
100万能买多少平
100万对99.99%的中国人来说，都不是一个小数字，但对于房价、尤其是北上深的房价来说……
中国房价收入比地图
房价收入对比图
如你所知，房价并不是由当地居民平均购买力所决定的。对于绝大部分只有工资收入的个人(或家庭)来说，买房是一辈子的事。
中国工资地图
和房价不同，中国各城市人均工资相差并不大，如下：
工资
70个主要城市中，平均工资(城镇就业人员平均工资)最低的邯郸只有41219元，最高的北京(在岗职工平均工资)人均102268元，不足邯郸的2.5倍。要知道，北京房价(70943元/平米)可是邯郸(5097元/平米)的13.9倍。
假如北京邯郸两地房价存在套利空间，是北京房价太高还是邯郸房价太低了呢?
经济增长、房价、收入，人口全能解释清楚!
人口老龄化来临之后，经济减速是必然的，因为负担重了，而横向对比日本韩国，这些成功跨越中等收入陷阱的国家，无一例外的都是当时过坑的时候年轻，腿脚利索。所以人家一使劲就跳过去了。而咱们现在应该已经不具备这个能力了。所以全国平均而言，跨不过中等收入陷阱是个大概率事件。
当然这里还得说一句，特大城市除外，因为特大城市其实就是在用吸星大法，吸走了全国的精壮劳动力，以上海为例，年轻的人口还是很多的，这么多的年轻人口，使得上海的经济已经基本达到了发达国家的水平，人民收入也已经入围，当然房价几乎跟纽约，伦敦，洛杉矶差不多了。
上海人口金字塔
那么现在问题又来了，尽管上海在全国范围内很年轻，但相比于自己的以往而言，上海也变得越来越老了，而且在严格控制特大城市人口的政策指导下，上海的人口开始出现了明显的拐点，一开始我还以为是炒作，后来拿到了上海的用水用电的数据图一看，真的是人口减少了，起码是人口不在流入了，跟上海一样，北京也出现了同样的问题。
而这10几年来一线城市之所以房价一直涨，就是因为永不停歇的人口流入，一年增加几十万上百万人口，再加上货币超发，所以一线城市的房价早就进入了泡沫阶段，相比来说三四线城市的房价到有些冤枉。
我们可以看看，日本和美国当年房价和人口的对比，又是一个巧合，人口老龄化来临之后，房价发生了一个不可逆的下跌。这会不会发生在一线大城市中呢?我相信会的，最简单的道理，房子是给人住的，你改善需求，也要把之前的房子卖给比你更穷的人，如果你找不到比你更穷的人去接你手上房子的时候，所有改善性需求的链条都会中断。
而人口不增长，甚至负增长，就会让这种需求发生逆转。随着老龄化加剧，一线大城市的常住老年人口，将会释放出巨大的房屋供给，北京上海是否还缺房子，确实是个巨大的问题。
日本人口结构和房地产市场变化
最后做个注解，我常常在想，北京有多少套房子，这个数据很难调查吗，但好像一直就没有这个数据。我想肯定是有些人害怕透露这个真相，因为其实简单算就知道房子已经供大于求了，以北京2100万人口计算，每人30平米，大概就是6亿平米，按照一套房子90平米粗略统计，大概600多万套也就够了。终于在2012年北京公布的阶梯电价方案的时候，一不小心泄露了天机：北京全市现有589.36万户“一户一表”居民用户。
换句话说，一户一表，你怎么也得有个房子才能叫一户吧，所以至少有589万套房子，再加上其他房产，北京存量房数量在2012年你的时候，就至少应该达到600万套。的竣工面积大约是2600万平米，大概是小30万套。
换句话说2012-2015这三年间，北京至少还得增加个100万套，够300万人居住的。这还不算搬到燕郊去的那些常住人口，所以怎么算都是够住了。未来人口下降，会让房子稀缺这个谎言不攻自破