营改增最新操作方案政策解读
两部门公布的《营业税改征增值税试点实施办法》《营业税改征增值税试点有关事项的规定》《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》四个文件，全面规定了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四行业加入试点后的方案内容。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》，全面推开后，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%;提供有形动产租赁服务，税率为17%;境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零;除此之外的纳税人发生应税行为，税率为6%。此外，增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在建筑服务领域，方案明确一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等，都可以选择适用简易计税方法计税。
对销售不动产，则明确一般纳税人销售其4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则公布了40种免征增值税情形，包括托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务;养老机构提供的养老服务;残疾人福利机构提供的育养服务;婚姻介绍服务;学生勤工俭学提供的服务;个人销售自建自用住房等。文件还规定了一系列享受扣减增值税的规定，涉及退役士兵创业就业、重点群体创业就业、个人将购买不足2年的住房对外销售等。
不动产纳入抵扣
营改增试点办法也进一步明确了增值税进项可抵扣的范畴。不动产可纳入抵扣，但贷款服务不能纳入抵扣。
营改增预计减税5000亿元，其中因为不动产纳入抵扣，将带来占比超60%的减税规模。
财政部相关负责人介绍，不动产纳入抵扣曾经想分10年，后来政策制定时，征求行业、地方的意见，对政策有所调整，现在政策安排是2年，而且还允许第一年抵扣60%，是为了更好地帮助企业减负。
通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，原增值税纳税人、前期试点纳税人总体税负会因此下降。
截止到底，营改增累计实现减税6412亿元，其中试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。原增值税纳税人，主要为制造业、工业企业，因可抵扣项目增多，总体减税规模比营改增试点纳税人减税规模大。
胡怡建表示，不动产纳入抵扣，原增值税纳税人将进一步获益。增值税第一次转型时，将机器设备纳入抵扣范畴，机器设备是允许一次性抵扣，不动产分两年抵扣，在照顾到企业减负的同时，也考虑到财政的承受能力。
外界此前关注的企业贷款是否能抵扣的问题，答案是不能抵扣。具体而言，“纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣”。
上述房地产公司区域财务总监表示，财务成本这块不能纳入抵扣，对于大型开发商企业而言影响不大。因为大型企业从银行贷的开发贷，基本为基准利率，现在不会超过5%，这块占企业成本不太大，对于一些通过信托等渠道的小开发商影响会大一些。
“虽然营改增税负不会上升，但可能带来后续土地增值税的增加。有了增值税，土地增值税是否会相应调整，这是业内普遍的疑问。”该人士表示。
安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐表示，综合来看，营改增后企业税率会有一定程度下降，但企业不应仅仅关注税负，还应关注自身盈利??技术上来看，企业成本会下降，也会减收，要看哪个变动比较多。
而这四大行业，税制转换过程中后续要做的工作不少。梁因乐表示，离5月1日只剩下一个多月时间，像金融行业多依赖系统开票，需要企业开发出适合的系统，建立较完整的数据信息系统并不容易，要搜集客户纳税人识别号、交易信息、银行账号等。而像生活服务业，现在很多综合服务提供商，比如一个酒店里既卖货物，又提供住宿、餐饮等服务，不同业务税率不同，要分割开来缴税，经营管理的工作任务也比较重。
二手房改征增值税税负略降
李军发现，个人转让住房营改增后，营业税优惠政策平移到增值税，而且由于计税方法不同，二手房改征增值税后税负还略有下降。
《通知》附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》称，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。2
《通知》附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》称，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
对北上广深而言，与上述政策唯一区分在于个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，而普通住房则免征增值税。
李军举例说，如果一套房价款是100万元，本来缴纳5%营业税即5万元。但现在计算缴纳增值税时，因为增值税的价外税的属性，即100万元是含税，所以计税依据是100万除以(1+5%)，即约95万元，再乘以征收率5%，即约4.76万元。两者相比，二手房缴纳增值税比营业税省了2000多元。
老合同老项目政策明确
新老项目如何划分是此次营改增中，企业关注的另一大焦点问题。李军表示，此次营改增对房地产、建筑业等采取了过渡性措施，有利于企业税负平稳过渡。
比如，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。而建筑工程老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在4月30日前的建筑工程项目;未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在4月30日前的建筑工程项目。
同样，房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在4月30日前的房地产项目。
李军告诉本报记者，房地产业老项目采用的征收率与此前营业税税率相同，因此营改增后这类项目如选择简易征收方式税负不变。
他也提醒企业，尽管整体上看，《通知》能确保所有行业税负基本上只减不增，但是由于每个企业情况不同，仍需要根据营改增细则测算本企业税负变化情况，以提前应对。